Dzisiaj opowiem Ci o 5 rzeczach, które po prostu MUSISZ WIEDZIEĆ, zanim w ogóle dotkniesz tematu nieruchomości 🙂 Niektóre z nich ustrzegą Cię przed błędami i stratami, inne pozwolą więcej zarobić.
Najpierw powiem Ci czym dla mnie są nieruchomości:
– nieruchomości są świetnym sposobem ochrony kapitału, bo to bezpieczna inwestycja, w którą możesz włożyć nadmiar gotówki
– nieruchomości są dobrym sposobem na dochód pasywny, bo pozwalają osiągnąć poczciwy zwrot z inwestycji, który jednak głowy (lub du#y) nie urywa i wymaga zaangażowania
a czym nieruchomości dla mnie definitywnie NIE są?
– nieruchomości nie są dla mnie upragnionym źródłem zarobku, także jeśli chcesz się dorobić to lepiej załóż kanał na Youtube 😉 sklep internetowy lub sprzedawaj szkolenia online…
– nie są też pierwszoplanowym źródłem dochodu pasywnego, bo jednak trzeba za nimi trochę latać
Czy polecam inwestowanie w nieruchomości? I tak i nie, ale o tym dowiesz się z artykułu. Także siadaj wygodnie, opowiem Ci o 5 rzeczach, z których musisz zdawać sobie sprawę, zanim kupisz pierwsze mieszkanie pod flipa lub pod wynajem.
1. Im gorszy stan mieszkania tym lepiej
Mieszkanie, które ostatnio kupiłem było meliną. „Pachniało” przepięknie fajkami, alkoholem, kawą i produktami przemiany materii. Ściany były żółte i tłuste. Po stanie mieszkania można było szybko odgadnąć, jakim hobby pałał się mieszkaniec tej ekskluzywnej rezydencji. Z małego 33,5 metrowego mieszkanka wyrzuciliśmy kopiasty kontener śmieci. Dlaczego kupiłem taką ruderę? Bo na takich mieszkaniach da się więcej zarobić.
“W inwestowaniu, to co jest wygodne rzadko jest opłacalne.”
Robert Arnott
Prześledźmy cyferki.
Kupiłem to mieszkanie za 90K, włożyłem w remont 50K, a obecnie mógłbym je spokojnie sprzedać za 190K. Zysk przy flipie wyniósłby 50K dając zwrot na poziomie 35%.
Jeśli kupiłbym mieszkanie w dobrym stanie, nigdy nie osiągnąłbym takiej stopy wzrostu.
TIP. Kupując taką ruderę zawsze przyjdź obejrzeć mieszkanie z człowiekiem, który będzie Ci ją remontował. Musisz wiedzieć, z jakimi kosztami wiąże się „reanimacja” takiego mieszkania. Niech wyceni Ci robociznę, abyś miał pełne dane do podjęcia decyzji o zakupie. Przeważnie dobrze jest kupić melinę, ale czasem stan mieszkania jest tak tragiczny, że remont może okazać się zbyt drogi jeśli właściciel nie obniży ceny. Wtedy negocjuj do bólu. Jeśli właściciel nie chce zejść z ceny, to odpuść.
Jeśli za drogo kupisz nieruchomość – to nie zarobisz.
“Czasami twoja najlepsza inwestycje to ta, do której nie doszło.”
Donald Trump
2. Rób remont pod cel inwestycyjny
Jeśli kupujesz mieszkanie na sprzedaż, to włóż w nie tyle, aby wyglądało dobrze i aby wszystko działało. Nie musisz od razu skuwać ścian i robić „gruntownego” remontu. Ma być zrobione dobrze i solidnie, ale w założonym budżecie.
Jeśli kupujesz mieszkanie pod wynajem, będziesz je trzymał lata. Wtedy np. możesz wymienić kable elektryczne, jeśli podejrzewasz, że są w złym stanie. Unikniesz problemów, które mogą pojawić się za parę lat.
Do mieszkania na wynajem możesz kupić lepsze materiały, ale też nie ma co dopłacać do fikuśnych kafelek, często drugi sort sprawdzi się równie dobrze. Musisz mieć w głowie, że najemca często nie zapłaci Ci premii za to, że kupiłeś do mieszkania najdroższe panele z MaxFlizu. Nie rób mieszkania jakbyś je robił pod siebie.
Remontując mieszkanie miej w głowie kwotę odstępnego, jaką za wynajem dostaniesz od najmującego mieszkanie.
3. Lokalizacja i płynność to podstawa
Lokalizacja robi robotę. To mieszkanie, które niedawno kupiłem znajduje się dwie minuty od rynku, tuż przy przedszkolu i… co najważniejsze dla Polaków i polskich rodzin, tuż przy Biedronce ? :).
Dostałem na nie oferty jeszcze zanim skończyliśmy remont. W Krakowie mam natomiast jedno mieszkanie, które znajduje się 20 minut od uczelni. Dzisiaj mogę stwierdzić, że to o 15 minut za daleko. Podobne mieszkanie w okolicach uczelni daje mi 20% więcej zysku i praktycznie nigdy nie jest puste. Tamto z kolei co jakiś czas przeżywa pustostan.
Gdzie kupować mieszkania? Kupuj mieszkania przy przedszkolach, biurowcach, w centrum. Lepiej zapłacić wyższą cenę i nie mieć kłopotów z klientami, niż kupić mieszkanie gdzieś, gdzie na klienta trzeba będzie czekać jak na zbawienie. W długim terminie bardziej Ci się to opłaci zarówno finansowo, jak i czasowo.
“Wiedz co posiadasz i wiedz dlaczego to posiadasz.”
Peter Lynch
Traktuj wynajmowanie nieruchomości jak biznes. Bo to jest biznes jak każdy inny. Kupując akcje na giełdzie również kieruję się zasadą płynności. Wolę płynne akcje, które w każdej chwili mogę sprzedać. Kiedyś kupiłem akcje małej firmy – Pragma Inkaso, gdy chciałem je sprzedać, musiałem wziąć cenę niższą o kilka procent od bieżącego kursu. A im więcej sprzedawałem tym cena bardziej spadała. Tak to wygląda, gdy rynek jest mało płynny.
4. Małe jest piękne – płynności ciąg dalszy
Ja kupuję małe mieszkania, bo one są najbardziej chodliwe. Malutkie kawalerki czy mieszkania dwupokojowe dużo łatwiej jest sprzedać lub wynająć. Jeśli ktoś chce duże mieszkanie, to przeważnie go stać, aby wziąć kredyt. Celuj w ludzi o skromniejszych dochodach, którzy dopiero się dorabiają.
„Cena jest tym, co płacisz. Wartość jest tym, co otrzymujesz”
Warren Buffett
5. Nie rób mieszkania pod siebie
Nie rób mieszkania na wynajem czy flipa tak, jakbyś robił je pod siebie.
Zawsze powtarzam – nieruchomości to biznes jak każdy inny. W każdym biznesie w jaki wszedłem, czy była to sprzedaż przez internet, czy zarabianie na reklamach na Youtube, prowadzenie dochodowego bloga, wynajmowanie limuzyn do ślubów itd., zawsze najpierw zastanawiałem się, kto będzie odbiorcą mojego produktu. W skrócie – kto mi będzie płacił pieniądze. To jest najważniejsze pytanie jakie powinieneś sobie zadać wchodząc w jakiś biznes.
„Jeśli jest w ogóle jakiś sekret sukcesu, leży on w umiejętności przyjęcia punktu widzenia innych (…)”
Henry Ford
W tym celu zawsze buduję PERSONĘ. Co to jest persona? To model fikcyjnego klienta, do którego uderzamy z ofertą. Tworzenie person pozwala zrozumieć potrzeby swoich klientów oraz komunikować się z nimi ich językiem. W moim biznesie e-commerce już na samym początku dobrze skonstruowaliśmy personę naszego klienta, dlatego docieraliśmy skutecznie z przekazem marketingowym i trafialiśmy w czułe punkty naszej grupy docelowej. W branży nieruchomości pozwoli Ci to odpowiednio zdefiniować gdzie i jakiej wielkości mieszkania chcesz kupować oraz jaki standard wykończenia będziesz w nich robił.
Tworzenie persony na potrzeby kupna mieszkania nie jest procesem skomplikowanym. Wystarczy, że zwizualizujesz sobie w głowie osobę chętną na podnajem Twojego mieszkania. Wyobraź sobie kim jest Twój idealny klient.
Zadaj sobie pytania. Komu chcesz wynająć mieszkanie/sprzedać? Czy będzie to samotna osoba pracująca? Może para? A może rodzina z dwójką dzieci? Gdzie potencjalnie mogą pracować? Czy w biurowcu obok? Ile mogą zarabiać? Na jaki komfort liczą?
Podsumowanie
Nieruchomości to świetny sposób na trzymanie pieniędzy w obecnych czasach, gdzie na lokacie w banku nie zarobisz. Wynajem mieszkań czy flipowanie to jednak biznes jak każdy inny. Kupując mieszkania, stajesz się przedsiębiorcą, może nie w rozumieniu prawa, ale mentalnie. Jeśli chcesz znać kolejną mocną 5tkę dla inwestora w nieruchomości, klikaj w link -> 5 pułapek dla inwestujących w nieruchomości.
