Gdybym mógł się przenieść w czasie i sam sobie powiedzieć nieco o inwestowaniu w mieszkania i nieruchomości zamknęło by się to w tych 5 punktach.
Swoją pierwszą nieruchomość – 50 metrowe mieszkanie – kupiłem 8 lat temu. Byłem zupełnie zielony. Dzisiaj zakupiłem juz kilkanaście nieruchomości zarówno mieszkań pod wynajem, jak i lokali komercyjnych pod magazyny, sklepy i biura. Chcę podzielić się z Tobą wiedzą, którą zdobyłem w tym czasie.
Te 5 punktów z pewnością uchroni Cię przed błędami, nietrafionymi zakupami mieszkań i utratą pieniędzy na tym biznesie. Opiszę tutaj 5 pułapek, które czyhają na Ciebie, jeśli inwestujesz w nieruchomości. Gotowy? To jedziemy.
1. Czas remontu to czas wojny
Gdy remontujesz mieszkanie może się zdarzyć, że ktoś ma do Ciebie jakiś problem. A to zrzędliwy sąsiad, a to upierdliwa Pani ze wspólnoty. Jak sobie z nimi radzić? Mam kilka sprawdzonych sposobów:
– Przed remontem zrób zdjęcia klatki schodowej – kiedyś Pani z zarządu obwiniała mnie, że moja ekipa zniszczyła klatkę. Zdjęcia sprzed wejścia ekipy i po ich wejściu zamykają tego typu rozmowy.
– Ustal z ekipą kiedy pracują, aby mieć pewność, że nie będą zakłócali spokoju sąsiadom.
– Jeśli chcesz, możesz od razu zapukać do sąsiadów i uprzedzić ich o tym, że będziesz przeprowadzał remont i jak długo mniej więcej może potrwać. Ludzie doceniają takie „ludzkie” podejście.
2. Nieruchomości nie są dla biednych
Przez ostatnie 8 lat kupiłem już kilkanaście nieruchomości i żadnej nie sprzedałem. Nie zacząłem jednak ich kupować dopóki nie miałem firmy i stabilnego źródła przychodów.
„Aby dostać kredyt w banku, musisz udowodnić, że go nie potrzebujesz”
John D. Rockefeller
Ja traktuje nieruchomości jako zabezpieczenie gotówki, zwłaszcza w takich niepewnych czasach.
Nigdy nie chciałem bawić się w kupowanie nieruchomości na kredyt, bo moim zdaniem jest to obarczone sporym ryzykiem i mało zyskowne. Nawet Robert Kiyosaki (autor znanego bestsellera Bogaty Ojciec, Biedny Ojciec) nie dorobił się na nieruchomościach, ale na pisaniu o nich.
Jeśli chcesz się dorobić to załóż firmę lub Youtube. Nieruchomości to biznes bardzo kapitałochłonny i moim zdaniem są dla tych, którzy już odnieśli jakiś sukces w biznesie.
3. Domniemanie niewinności włóż między bajki
Gdy podpisujesz akt notarialny zakupu mieszkania lub innej nieruchomości możesz spotkać się z takim zapisem: „Zwrócono stronom uwagę na skutki wynikające z art. 56 ustawy kodeks karny skarbowy, na ciążący na stronie nabywającej obowiązek zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę – w przypadku podwyższenia wartości przedmiotu niniejszej umowy przez urząd skarbowy„.
Znaczy to tyle, że Urząd Skarbowy może oskarżyć Cię, że zaniżyłeś cenę nieruchomości na akcie, aby zapłacić mniejszy podatek. Od każdego zakupu nieruchomości płacimy podatek PCC, (podatek od czynności cywilno prawnych znany też jako podatek od wzbogacenia się) chyba że kupujemy nieruchomość z podatkiem VAT na firmę, wtedy PCC nie ma. Stawka tego podatku wynosi 2% wartości nieruchomości. Dla mojego przykładowego mieszkania, o którym cały czas mówimy (kupione za 90K) wyniósł on 1,8K.
Urząd Skarbowy ma 5 lat na podważenie wartości tej transakcji i przeważnie robi to pod koniec tego pięcioletniego okresu. Jeśli np. odremontuje to mieszkanie i sprzedam je po 190K co stanowi cenę rynkową, to od tego kupujący zapłaci PCC 3.8K. Urząd może jednak powiedzieć nam, że to niemożliwe, aby tak tanio kupić mieszkanie i tak drogo sprzedać i stwierdzi, że mieszkanie, gdy Ty je kupowałeś musiało być warte więcej, np. wymyśli sobie, że 150K, a podatek powinien wynieść nie 1,8K, ale 3K. Będziesz musiał dopłacić 1.2K różnicy plus naliczone odsetki ustawowe 12% przez kilka lat i…. z automatu będziesz winny. Tak to działa, to Ty musisz udowodnić swoją niewinność.
Ale co z zasadą, że jesteś winny dopiero jak udowodni Ci się winę? Nie obowiązuję przy sprawach skarbowych. Można się jednak odwołać, ale…
Jeśli nie zgodzisz się z decyzją Urzędu i się odwołasz, to US na Twój koszt wynajmie rzeczoznawcę, który obejrzy nieruchomość i ją wyceni. I zapewne nie wyceni jej na 90K bo on obejrzy stan nieruchomości na dzień dzisiejszy, gdy mieszkanie jest wyremontowane i wymuskane.
Dlatego TIP ode mnie. Zawsze (do 5 lat od zakupu) trzymaj zdjęcia pokazujące stan nieruchomości w chwili jej zakupu. Zbieraj też faktury i rachunki (paragony kseruj, bo po kilku tygodniach wyblakną) za zakup materiałów i wykończeń do mieszkania. Przy odwołaniu pokażesz je w Urzędzie i wtedy jest spora szansa, że odpuszczą sprawę już na tym etapie.
4. Spółdzielnia czy wspólnota
Kupując mieszkanie zawsze patrzę na to czy zarządza nim spółdzielnia czy wspólnota. Chodzi mi tutaj głównie o wysokość czynszu jaki będę musiał płacić. Za to mieszkanie administrowane przez wspólnotę czynsz wynosi niecałe 300 zł. W podobnym mieszkaniu na osiedlu obok, gdzie administratorem jest spółdzielnia, czynsz wynosi aż 800 zł.
Cena jaką będę miał na rękę z tego mieszkania to 1 300 zł. Najemca zapłaci 1 600 zł. Ale gdybym proponował mu mieszkanie z osiedla obok, to musiałby zapłacić 1 300 zł dla mnie plus 800 zł czynszu czyli już 2 100 zł. Czy udałoby mi się wynająć podobne mieszkanie tak drogo? Czy musiałbym zadowolić się zyskiem o 500 zł niższym?
Jak widzisz różnica jest olbrzymia, a rynek wynajmu mieszkań jest bardzo czuły jeśli chodzi o cenę. Dlatego zawsze patrz kto zarządza mieszkaniem i ile to kosztuje.
5. Instytucja najmu okazjonalnego
Prawo w Polsce chroni tylko osoby, które wynajmują mieszkania, ale nie właścicieli tych mieszkań.
Najem okazjonalny pomaga właścicielom mieszkań chronić swoje prawa i interesy. W jaki sposób?
Może się zdarzyć, że ktoś będzie chciał Cię oszukać i nie będzie wywiązywał się z umowy: nie będzie płacił czynszu, nie będzie płacił za media itd. Aby móc takiego delikwenta legalnie eksmitować, podpisuje się z nim u notariusza umowę najmu okazjonalnego. Tryb wynajmu okazjonalnego łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Najmujący oświadcza w tej umowie, że jeśli go eksmitujesz z nieruchomości, to dysponuje lokalem, do którego może się przeprowadzić.
Jeśli masz problemy z nieuczciwym lokatorem, a nie podpisałeś z nim umowy najmu okazjonalnego, to może mieszkać latami w Twojej nieruchomości zadłużając ją, używając mediów itd. i nie płacąc Ci ani złotówki (dotyczy to tylko mieszkań, nie ma zastosowania dla nieruchomości komercyjnych).
TIP. Wynajmując komuś mieszkanie przekazujesz mu nieruchomość wartą kilkaset tysięcy złotych. Zawsze sprawdź z kim masz do czynienia, gdzie pracował, gdzie pracuje i czy ta osoba jest Twoim zdaniem wiarygodna i uczciwa. Jeśli masz jakieś podejrzenia odmów jej wynajmu.
Podsumowanie
Dla mnie kupno mieszkań to przede wszystkim bezpieczne lokowanie gotówki. Pieniądze z konta zawsze mogą zniknąć, czy to w skutek oszustwa czy legalnej kradzieży – jak to było np. na Cyprze w czasie kryzysu. Rząd zabrał klientom oszczędności z ich kont bankowych (u nas w Polsce wprowadzono w 2016 roku podobną ustawę, stanowiącą furtkę do podobnej operacji (dyrektywa BRRD)).
W czasach ujemnych realnych stóp procentowych nie ma innych w pełni bezpiecznych sposobów na lokowanie środków niż nieruchomości. To małe mieszkanko, które kupiłem mógłbym sflipować z zyskiem wynoszącym 50K. Całkiem całkiem…. Jeśli włożyłbym te pieniądze na lokatę, to przy obecnym oprocentowaniu miałbym po roku… uwaga… całe 140 zł. Ależ nas te lokaty rozpieszczają 🙂
Dlatego na sam koniec przytaczam cytat znanego amerykańskiego inwestora, który odzwierciedla moje podejście do inwestowania w nieruchomości.
“Nie koncentruj się na zarabianiu pieniędzy; skup się na ochronie tego, co masz.”
Paul Tudor Jones
